Nájem bytu vzniká uzavřením nájemní smlouvy. Nájemní smlouvy uzavřené od 1. 1. 1995 musí být písemné. Smlouvy uzavřené do této doby jsou platné i bez písemné formy, ale i tady je pro případ eventuálního sporu nutné mít nějaký jiný písemný doklad, který opravňuje k užívání bytu. Je to smlouva mezi pronajímatelem – vlastníkem bytu (může to být město, fyzická osoba, bytové družstvo) a nájemcem – tedy tím, kdo bude byt užívat.

Co musí nájemní smlouva obsahovat?
● označení pronajímatele a nájemce
● přesné označení bytu (adresa, číslo bytu, velikost a kategorie bytu)
● jaké další příslušenství k bytu patří (např. sklep, balkon, garáž)
● rozsah užívání bytu a příslušenství
● datum, kdy byla smlouva uzavřena a podpisy pronajímatele a nájemce
● částka, kterou bude nájemce za nájem bytu platit nebo způsob, jakým bude nájem vypočítán
● způsob, jakým se budou účtovat služby spojené s užíváním bytu

Za co je nájemce povinen pronajímateli platit?
Nájemce platí pronajímateli za užívání bytu – nájemné. Nájemné není pro všechny byty jednotné, ale liší se podle typu bytu. Zároveň nájemce platí za služby spojené s užíváním bytu. Služby zahrnují dálkové vytápění a dodávku teplé vody, dodávku vody a odvádění odpadních vod, odvoz odpadů, užívání domovní prádelny a sušárny, úklid společných prostor v domě, osvětlení společných prostor v domě, užívání výtahu a další služby.

Jak dlouho je možné v pronajatém bytě bydlet?
To je upraveno v nájemní smlouvě. Jsou dvě možnosti:
1. V nájemní smlouvě je přesně určena doba, na kterou je smlouva uzavřena. Po uplynutí této doby je nájemce povinen se z bytu vystěhovat. Pokud se neodstěhuje, může pronajímatel nájemce vystěhovat soudní cestou.
2. V nájemní smlouvě je uvedeno, že se uzavírá na dobu neurčitou nebo není určena žádná doba. V tomto případě je nájemce povinen se vystěhovat, když mu pronajímatel dá soudní cestou výpověď z bytu, zpravidla s tříměsíční výpovědní dobou. Soud může nájemci určit právo na bytovou náhradu.

Pokud nájemce pravidelně neplatí za nájem a služby spojené s užíváním bytu, může po něm pronajímatel zpětně požadovat dluh a poplatek z prodlení a za jakou dobu?
Pronajímatel může dlužné nájemné a poplatek z prodlení požadovat až tři roky zpětně. Poplatek z prodlení činí 0,25 % za den. Současně pronajímatel nemá povinnost nájemci posílat upomínky nebo ho jinak upozorňovat na nezaplacení nájmu a služeb. Více než tři po sobě následující nezaplacené nájmy nebo platby za služby jsou důvodem pro soudní výpověď z bytu.

Jaké jsou možnosti zániku nájmu bytu?
Pronajímatel a nájemce se mohou dohodnout na skončení nájmu bytu, tato dohoda musí být uzavřena písemně s uvedením lhůty, kdy má nájem skončit.
Pokud byla nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou a pronajímatel a nájemce neuzavřou smlouvu novou, skončí nájem uplynutím doby uvedené v nájemní smlouvě. Existuje však také možnost obnovení nájmu v případě, že nájemce byt i nadále užívá a pronajímatel proti němu do 30 dnů od skončení nájmu nepodá k soudu návrh na vyklizení bytu. Pak dochází k automatickému obnovení nájemní smlouvy na dobu maximálně jednoho roku, pokud byla nájemní smlouva na dobu kratší než jeden rok, platí tato doba. Zároveň zůstávají závazné všechny podmínky původního nájmu.
Pronajímatel může vypovědět nájem bytu s přivolením soudu, tzn. že pronajímatel podá návrh na přivolení výpovědi z nájmu bytu, soud věc posoudí a rozhodne. Pokud soud k výpovědi přivolí, má nájemce povinnost se z bytu odstěhovat. Důvody k výpovědi z nájmu bytu jsou především následující:
● Pronajímatel byt potřebuje pro sebe nebo pro příslušníky své rodiny (pro manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, pro své rodiče a sourozence). Zpravidla soud určí, že nájemce má právo na náhradní byt.
● Nájemce a ti, kteří s ním byt užívají, přes písemné upozornění i nadále hrubě porušují dobré mravy v domě. Zpravidla soud určí, že nájemce má právo na přístřeší, jen v případě, že se jedná o rodinu s nezletilými dětmi, může soud rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní ubytování, výjimečně na náhradní byt.
● Nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývají z nájmu bytu, a to zejména pokud nájemce nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu (služby nebo tzv. inkaso) za dobu delší než tři měsíce. Vyklizení je zpravidla bez bytové náhrady.
● Nájemce byt bez vážných důvodů neužívá nebo ho bez závažných důvodů užívá jen občas. Při vyklizení soud nájemci určí pouze přístřeší.
● V případě, kdy ve veřejném zájmu není možné byt nadále užívat k bydlení nebo je nutné provést v domě nebo v bytě opravy, během kterých není možné byt užívat k bydlení. Zpravidla soud určí nájemci právo na náhradní byt.
● Další důvody upravuje Občanský zákoník v § 711.

Jak a podle čeho jsou byty rozděleny do bytových kategorií? Byty se rozdělují do čtyř kategorií podle rozsahu jejich základního příslušenství a podle způsobu topení. Základním příslušenstvím bytu se rozumí koupelna nebo koupelnový kout, případně sprchový kout a WC. Byty se rozdělují do čtyř bytových kategorií:
I. kategorie – všechny obytné místnosti jsou vytápěny dálkovým topením, byt má základní příslušenství.
II. kategorie – byt bez dálkového vytápění a se základním příslušenstvím, byt s dálkovým vytápěním a s částečným základním příslušenstvím, byt s dálkovým vytápěním a společným základním příslušenstvím.
III. kategorie – byt bez dálkového vytápění a částečným základním příslušenstvím, byt s dálkovým vytápěním a bez základního příslušenství.
IV. kategorie – byt bez dálkového vytápění a bez základního příslušenství, byt bez dálkového vytápění a se společným základním příslušenstvím.

Jak postupovat, jestliže pronajímatel neplní své povinnosti a neudržuje dům v dobrém stavu?
Pokud není možná ústní dohoda s pronajímatelem, je dobré ho písemně doporučeným dopisem vyzvat k nápravě a žádat, aby stávající závady odstranil. Je možné se obrátit se stížností na stavební úřad, který by mohl shledat rozpor pronajímatelova chování se stavebními předpisy. Pokud nebude sjednána náprava, lze se případně obrátit na soud.
Veronika Kahlerová, Občanská poradna Plzeň