Zákon č. 107/2006 Sb. v části druhé přináší výraznou změnu občanského zákoníku týkající se nájmu bytu.
V tiskové zprávě Ministerstva pro místní rozvoj České republiky u této novely je uvedeno, cituji: „… umožní zpřísnit postup proti nájemcům, kteří porušují své povinnosti, zejména proti neplatičům…“
Ke změnám občanského zákoníku týkající se nájmu bytu dále upřesňuji:
– složení peněžních prostředků k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem může pronajímatel požadovat u nově sjednávaných nájemních smluv,
– nájemce písemně oznámí pronajímateli veškeré změny v počtu osob, které s ním žijí v bytě, a to do 15 dnů ode dne, kdy ke změně došlo (pozn.: v případě soudního řízení o určení neplatnosti výpovědi musí nájemce prokázat splnění této povinnosti!),
– jeli nájemci doručena výpověď pronajímatele dle § 711 odst. 2 obč. z., nájemce podá k soudu žalobu na určení neplatnosti výpovědi do šedesáti dnů od doručení výpovědi, máli za to, že důvod výpovědi zde není dán nebo výpověď nemá všechny náležitosti (pozn.: pokud by nájemce měl zájem na skončení nájemního vztahu, žalobu u soudu nepodá a nájemní vztah skončí uplynutím výpovědní lhůty),

– skončí-li nájemní vztah výpovědí, o bytové náhradě dle § 712 odst. 5 věty druhé soud rozhodne na návrh nájemce,
– u nájemních smluv na dobu určitou již nenastává přímo ze zákona obnovení nájemní smlouvy jako tomu bylo doposud dle § 676 odst. 2 obč. z., ale pro další trvání nájemního vztahu je nutno uzavřít novou nájemní smlouvu. Neníli nájemní smlouva uzavřena, nájem bytu skončí uplynutím doby. Jestliže by nájemce nepředal vyklizený byt pronajímateli, pronajímatel musí u soudu podat žalobu na vyklizení nájemce z bytu,
– také v případě, že nájemce obdrží výpověď pronajímatele z důvodů uvedených v § 711 odst. 2 obč. z., tj. jsouli dány důvody vypovědět nájem bez přivolení soudu a nepodáli nájemce k soudu žalobu na určení neplatnosti výpovědi ve lhůtě do 60 dnů od doručení výpovědi, tedy skončíli nájemní vztah ve výpovědní lhůtě dle § 710 odst. 2 obč. z. a nájemce byt nevyklidí (např. proto, že nemá jinou možnost bydlení), pronajímatel musí u soudu podat žalobu na vyklizení nájemce z bytu.
Návrh na výkon rozhodnutí (exekuci) „rozsudku o povinnosti nájemce byt vyklidit“ může pronajímatel podat u soudu až po právní moci rozsudku o vyklizení, neníli byt vyklizen nájemcem ve lhůtě uvedené v rozsudku o vyklizení.
Podle dosavadní právní úpravy § 712 odst. 5 občanského zákoníku v případech skončení nájemního poměru výpovědí pronajímatele dle § 711 odst. 1 písm. c) a d) bylo možné, aby soud rozhodl, že nájemce má právo na náhradní ubytování, popřípadě náhradní byt, jestliže se jednalo o rodinu s nezletilými dětmi a jestliže se jednalo o důvody zvlášť zřetele hodné.
Dle současné právní úpravy § 712 odst. 5 občanského zákoníku v případech skončení nájemního poměru výpovědí pronajímatele podle § 711 odst. 2 písm. a), b) c) d) stačí poskytnout přístřeší. Je však pravděpodobné, že tato úprava § 712 odst. 5 obč. zákoníku vznikla nedopatřením tím, že zákonodárci provedli změnu označení paragrafů § 711 a § 711a obč. zákoníku (dříve § 711), aniž se tato změna promítla i do ust. § 712 odst. 5 věty druhé občanského zákoníku.
I když jsou v zákoně uvedena pravidla použití, doplnění a vrácení „složených finančních prostředků“ u pronajímatele, v praxi mohou nastávat mnohé nejasnosti (např. v případech, kdy pronajímatel má pohledávku spornou aj.) výpovědi nájmu dle § 711 odst. 2 mohou být podávány pod nejrůznějšími záminkami.
V praxi se vyskytují pochybení při doručování písemností poštou, přitom správnost doručení může mít zásadní význam i v těchto záležitostech.
Novela občanského zákoníku v § 711 na nájemce přenáší povinnost podat u soudu žalobu na určení neplatnosti výpovědi. Nájemce musí žalobu podat včas a dokazovat, že výpovědní důvod nebyl dán. Velmi důležité proto je, aby při doručování písemností nájemce napsal přesné datum doručení výpovědi na poštovní nebo jiné doručence a také na kopii výpovědi, která mu byla doručena, aby bylo zřejmé, kdy končí lhůta pro podání žaloby.
Současně s podáním žaloby na určení neplatnosti výpovědi u soudu může žalobce (nájemce) požádat soud o osvobození od placení soudního poplatku, příp. o ustanovení zástupce dle § 30 občanského soudního řádu. Odůvodňujíli to poměry účastníka, může soud přiznat osvobození od placení soudního poplatku a ustanovit zástupce pro řízení.
Novela občanského zákoníku byla přijata v tichosti bez širší diskuse. Při zdůvodnění, že zákon postupuje proti „neplatičům“, nebylo slyšet hlasy, které by byly proti zákonu. Změny zákona proti „neplatičům“ jsou schvalovány, aniž se zodpovědní činitelé zabývají dalšími negativními důsledky především u sociálně slabých občanů. Přitom mnozí z nich se stali „neplatiči“ v důsledku špatné sociální situace, vysoké nezaměstnanosti nikoliv proto, že by ze svého „rozmaru“ nájem neplatili. Také z těchto důvodů považuji novelu občanského zákoníku za velmi špatnou!
Přestože česká vláda připravuje programy pro zlepšení sociální situace romské menšiny, parlament se usnáší na zákoně, který může vést k dalšímu zhoršení situace v oblasti bydlení sociálně slabých občanů.
Ačkoliv podle zákona o obcích má obec pečovat o všestranný rozvoj svého území a o potřeby svých občanů i v uspokojování potřeb bydlení, obce likvidují bytový fond a sociálně slabí občané nemají šanci získat byt pro trvalé a lidsky důstojné bydlení. Mnoho rodin dlouhodobě žije v nejistotě v předražených, přeplněných a nekvalitních ubytovnách. V důsledku neexistence sociálního bydlení vlastníci ubytoven dosahují vysokých příjmů z nájemného za přispění státu, krajů a obcí.
Pokud by v ČR byly vyřešeny problémy vyskytující se v souvislosti se sociálním bydlením, nelze nic namítat proti zákonu, jeli namířen proti nájemcům bytů, porušujíli závažným způsobem své povinnosti.

JUDr. Zdeňka Poláková, Havířov